AMC兜底次线地产融资：开发商静候去库存显效Date：2016-03-02 　Hits：814

 一线城市的“地产热”还在继续，而二、三线城市的地产资金链还在等待回暖信号的出现。

21世纪经济报道记者了解到，由于二、三、四线（下统称次线地产）城市地产仍然存在价格下行压力渐升、存量尚待消耗的局面，部分信托、资管等融资工具因参与到融资项目而一度面临兑付风险。

其中，部分资产管理公司（下称AMC）旗下的信托、券商资管和基金子公司开展的风险项目获得了母公司或其配资资金池的兜底。而开发商违约后，其抵押项目的折算率也进一步走低；若开发商未来无法偿还，则对应的抵押项目则将被资管公司所接收。

在业内人士看来，资管公司通过资金池等方法“接盘”次线地产项目，掩盖了相关风险的真实性。而另一方面，次线城市地产的“去库存”政策虽已带动一线城市出现跳升，但对于次线城市商品房供应过剩的地区而言，带动效果并不明显，而开发商也正在“去库存”的政策趋势下等待次线地区楼市回暖的到来。

AMC兜底地产类资管

随着楼市的回暖，资管机构针对房地产类融资项目运作也并未哑火。

事实上，资管产品同开发商开展的项目融资仍在进行，而无法从银行或资本市场获得融资的次线城市开发商通常是资管机构输血的主要对象，但由于近年来次线城市商品房存在价量下滑等滞销现象，开发商的资金压力也直接成为了资管计划的风险。

“一些信托、（基金）子公司搞了二三线房地产的项目，结构通常都是做抵押，或者项目公司的股权回购。但因为不少房子卖不出去，所以一些实力不强开发商的项目就出现违约风险了。” 一位接近AMC系基金子公司人士表示。

21世纪经济报道记者了解到，年前一家在港上市的AMC就曾对旗下一家基金子公司开展的次线城市地产项目进行了受让，受让前该项目的开发商已出现偿还困难。

在回购操作中，前述AMC在投向房地产项目的专项计划未到期前进行了份额受让，即从资管原有资管份额持有人手中将风险暴露的房地产项目购回，已化解对持有人违约的危局。

“这个不算是违约，因为风险是到期前就沟通发现了，所以说这个集合还是存续的，只是变更了持有人。”一位接近前述AMC系基金子公司人士表示，“但还是相当于AMC给这个项目做了兜底。”

多位从事地产融资的信托、基金子公司项目经理表示，资管机构涉足次线城市开发商融资后，若资金来源为发行募集，由资管机构股东来进行兜底和续贷的情况并不鲜见。

“因为资管行业整体还是刚性兑付的，所以只要是集合的产品，通常是由资管机构的集团股东来承接这个不良，资管公司的更明显一些，因为他们本身就是做这个买卖的，但别的大的集团公司当股东也有这种情况。”北京一家基金子公司中层人士表示，“所以像资管公司一样，二三线楼市的风险可能也转移给了其他金控集团。”